Eine Abmahnung sollte dann ausgesprochen werden, wenn eine Partei gegen die vertraglich vereinbarten Pflichten verstößt. Sie ist von allen Vermietern an alle Mieter oder umgekehrt zu richten. Eine Abmahnung sollte Art und Umfang der Vertragsverstöße möglichst klar beschreiben. Es sollte eine eindeutige Frist gesetzt werden, binnen derer das vertragswidrige Verhalten abgestellt/dessen Folgen beseitigt werden sollen. Ein genaues Datum ist möglichst zu benennen.

Eine Abmahnung sollte ferner eine konkrete Androhung einer möglichen Konsequenz bei fortgesetztem oder erneutem Fehlverhalten aufzeigen (z.B. Androhung der Kündigung).

Eine Abmahnung kann eine Chance darstellen, das Mietverhältnis zukünftig unbeschwert fort führen zu können. Sie birgt jedoch auch das Risiko, dass bei erneutem Fehlverhalten eine Kündigung von Seiten des Abmahnenden erfolgreich durchgesetzt werden kann.

Wichtig für einen gerichtlichen Prozess ist, dass der Zugang der Abmahnung nachgewiesen werden kann. Schon ein einmaliger Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten (z.B. pünktliche Mietzahlung) kann -nach einer zuvor (nachweislich) zugegangenen Abmahnung (z.B. wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung)- einen Grund zur fristlosen Kündigung darstellen (vgl. BGH-Urteil vom 11.01.2006 Az. VIII ZR 364/04).

Mit wenigen Ausnahmen verweist das Gesetz (§ 543 BGB) einen Vermieter vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung auf eine Nachfristsetzung oder eine ausdrückliche Abmahnung. Lediglich in wenigen Ausnahmefällen – z.B. Nichtzahlung der vereinbarten Kaution – bedarf es einer solchen Abhilfefrist oder Abmahnung nicht.

Fazit für beide Mietvertragsparteien:

Sie sollten bei Vertragsverletzungen der Gegenseite das Verhalten nicht stillschweigend dulden, sondern in Form einer konkreten Abmahnung reagieren. Dies kann entweder dazu beitragen, zukünftig ein unbeschwertes Mietverhältnis fortzuführen oder eine Chance zu haben, das Mietverhältnis zu beenden und sodann entstehende Ansprüche auch notfalls gerichtlich durchzusetzen.