Gemäß § 543 Abs. 2 BGB besteht ein Grund für eine fristlose Kündigung dann, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Die Zahlungsrückstände des Mieters müssen hierfür aus monatlich wiederkehrenden Leistungen bestehen (Miete und Nebenkostenvorauszahlung). Da die Nebenkostenabrechnung eine einmalige Forderung und keine wiederkehrende Leistung darstellt, greift diese gesetzliche Regelung bei offenen Forderungen aus einer Nebenkostenabrechnung nicht.

Was nun, wenn die Mieter hohe Nebenkostennachzahlungen auflaufen lassen und nach der Abrechnung nicht ausgleichen?

Möglichkeit 1:

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB können die Betriebskostenvorauszahlungen im Verhältnis der Nachzahlung (Nachzahlung /12 = monatliche Erhöhung) erhöht werden. Diese erhöhte Nebenkostenvorauszahlung ist vom Mieter unmittelbar zum darauf folgenden Monat zu leisten. Zahlt der Mieter diese erhöhte Vorauszahlung nicht, so stellt dies eine monatlich wiederkehrende Leistung dar, welche, bei Nichtzahlung, den Vermieter zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 BGB berechtigt.

Möglichkeit 2:

Eine weitere Möglichkeit, wenn der Mieter seine Nebenkostennachzahlung trotz Mahnung nicht zahlt, ist, eine Kündigung auf § 543 Abs. 1 BGB zu stützen. Eine Kündigung ist dann berechtigt, wenn dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter berechtigter Würdigung der Interessen nicht zugemutet werden kann. Verweigert der Mieter die Zahlung der Nebenkostennachzahlung trotz ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechnung und verweigert er daneben die geforderte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung, so kann dies den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Gerät der Vermieter hierdurch selbst in eine wirtschaftliche Schieflage, kann dies das Recht zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung bestärken.

Möglichkeit 3:

In Betracht kommt auch eine ordentliche Kündigung des Vermieters im Sinne des § 573 BGB. Diese ist sodann innerhalb der gesetzlichen Frist auszusprechen.

Lösung für beide Seiten:

Sollten Ihre Mieter die Nebenkostennachzahlungen nicht entrichten, ist es oft günstiger, anwaltlichen Rat einzuholen, als über Jahre auf den offenen Nebenkostennachzahlungen sitzen zu bleiben.

Sollten Sie als Mieter finanziell nicht in der Lage sein, eine Nebenkostennachzahlung auf einmal zu begleichen, so sprechen Sie mit Ihrem Vermieter gegebenenfalls eine angemessene Ratenzahlung ab. Sollte dies nicht möglich sein, lassen Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen, da eine vorbeugende anwaltliche Beratung hier oft viel Geld und Ärger im Vergleich zu einem Räumungsprozess erspart.

Lassen Sie sich beraten!