Aufgrund des rasanten Preisanstiegs für Baumaterialien ist für viele der Traum vom selbst gebauten Eigenheim in unerreichbare Ferne gerückt. Aber auch der Rückgriff auf eine gebrauchte Immobilie ist häufig als Alternative nicht realisierbar. So beeinflusst der Rückgang von Neubauten auch den Markt für gebrauchte Immobilien erheblich und lässt die Preise in diesem Bereich auf einem relativ hohen Level verharren. Zudem werden solche Immobilien oft nur über einen Makler angeboten, was weitere Kosten von durchschnittlich knapp 3 Prozent des Kaufpreises nach sich zieht (die anderen knapp 3 Prozent sind bei einem Einfamilienhaus zwingend vom Verkäufer zu tragen). Des Weiteren sind bei dem Kauf einer Immobilie auch die Notarkosten deutlich höher als wenn nur zu Beginn einer Baumaßnahme das unbebaute Grundstück erworben wird, da sich die Notargebühren nach dem Wert richten.
Daher stellt sich die Frage, ob der Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung die Lösung für den Traum vom Eigenheim ist. Schaut man sich die Kostenseite an, so spart man sich bei den Nebenkosten zumindest die MakleR- und Notarkosten (mit Ausnahme der Kosten für die Grundschuldbestellung für die Bank). Allerdings berechnet das Amtsgericht, welches mit der Durchführung von Zwangsversteigerungen betraut ist, eine sog. Zuschlagsgebühr in Höhe von ca. 1 % des Zuschlagsbetrages (= Wert, zu dem die Immobilie „verkauft“ wird). Zudem erfüllt sich häufig die Vorstellung eines Schnäppchenkaufs aus der Zwangsversteigerung nicht. Zwar besteht nach dem Gesetz die Möglichkeit, dass das Objekt, wenn es im ersten Termin nicht zu mindestens 70 % des Verkehrswertes ersteigert wird, in einem zweiten Termin auch zu weniger als 50 % versteigert werden kann. Derzeit stellt sich die Situation jedoch noch so dar, dass die Objekte aufgrund der Vielzahl an Interessenten meistens doch nur zum Verkehrswert ersteigert werden können. Fehlt es an Interessenten, sollte man in jedem Fall weitergehende Erkundigungen beim Amtsgericht einholen, warum kaum Interesse an der Immobilie besteht, sofern die Probleme der Immobilie nicht bereits aus dem Verkehrswertgutachten hervorgehen.
Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung bringt darüber hinaus auch Risiken mit sich. So kann das Objekt in der Regel nicht wie bei einem normalen Kauf besichtigt werden. Nicht einmal der Gutachter, der für das Amtsgericht den Wert der Immobilie ermittelt, hat einen Anspruch auf Zutritt zu den Räumlichkeiten. So kann der Gutachter häufig lediglich aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes der Immobilie sowie der Unterlagen aus den Akten des Bauamtes eine Schätzung vornehmen. Er kann dabei keine Feststellungen zum Beispiel zum Zustand der Heizung treffen oder prüfen, ob Feuchtigkeitsschäden im Gebäude vorliegen, zum Beispiel aufgrund einer mangelhaften Abdichtung im Erdreich. Man kauft insoweit sprichwörtlich die Katze im Sack, da man den konkreten Zustand nicht kennt. Aufgrund der Tatsache, dass es bei dem Erwerb aus der Zwangsversteigerung keinerlei Gewährleistung gibt, liegt hierin das Hauptrisiko im Gegensatz zum normalen Kauf einer gebrauchten Immobilie, wo Ansprüche zwar häufig auch nur für verschwiegene Mängel geltend gemacht werden können, man aber die Möglichkeit hat, das Objekt eingehend zu besichtigen, ggf. sogar mit etwaigen Handwerkern oder einem Sachverständigen.
Ein weiteres Risiko besteht, wenn das Objekt derzeit noch vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Hauptursache von Zwangsversteigerungen sind finanzielle Probleme. Wenn der Eigentümer aber finanziell so schlecht dasteht, gestaltet sich die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung aufgrund der mangelnden Bonität häufig mehr als schwierig. Zieht der Eigentümer dementsprechend nach Aufforderung nicht freiwillig aus, muss der Erwerber das Räumungsverfahren betreiben, was mit viel Zeit und nicht unerheblichen Kosten verbunden ist, auf denen der Erwerber sehr häufig sitzen bleibt, weil bei dem alten Eigentümer nichts zu holen ist.
Fazit: Der Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung kann eine Alternative sein. Hier empfiehlt sich aber die genaue Prüfung des Verkehrswertgutachtens und die Einholung von weitergehenden Informationen, soweit möglich. Der Schritt sollte wohl überlegt sein um am besten vorab durch einen Rechtsanwalt geprüft und mit diesem erörtert werden. Hierfür stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
